独家调查|蛋壳公寓连栽跟头,长租公寓的裂缝被越砸越大……

原标题:独家调查|蛋壳公寓连栽跟头,长租公寓的裂缝被越砸越大……

文 |《浙商》全媒体记者 蔡筱梦

编辑 | 姚珏

如今的蛋壳公寓,几乎是负面新闻的代名词。

疫情初期的丑闻还没消散,昨天,天眼查数据显示,蛋壳公寓成了失信被执行人,成了“老赖”。

4月20日杭州市西湖区法院发布一则失信信息(案号:(2020)浙0106执1120号),显示蛋壳公寓杭州公司——蛋壳(杭州)资产管理有限公司涉及一桩劳动仲裁案件,被列为失信被执行人,蛋壳公寓杭州公司法定代表人张雪同时被法院颁布限制消费令。

同时,蛋壳公寓杭州公司全资股东青梧桐有限责任公司所持有的该公司全部股权也被法院冻结,金额1000万。冻结期限2020年3月27日至2023年3月26日。

另外,因为收购爱上租,早在1月17日,杭州市西湖区法院作出过一份裁定,依杭州爱上租科技有限公司的申请,蛋壳(杭州)资产管理有限公司、青梧桐有限责任公司银行存款人民币111117458.81元或其相应价值的财产被冻结查封。

尽管蛋壳公寓很快发声明否认失信,辩解称裁决并未正式生效,公司还在委托代理律师申请撤回失信名单。但是,因违反财产报告制度被立案,已经是蛋壳公寓无力反驳的事实。

作为国内长租公寓行业的巨头之一,蛋壳公寓在2020年1月成功于纽交所上市。蛋壳寄希望于上市后的巨额融资可以让枯竭的资金链起死回生,不过,上市当天就破发了,到现在股价也没缓过来。紧接着,受瑞幸风波和新冠疫情影响,这家原本就盈利能力不足的长租公寓有些喘不过气来。

蛋壳公寓那连续三年巨亏50亿元的成绩单和一系列辣眼睛的负面新闻,让这颗蛋壳的裂缝越来越大……

被蛋壳“套路”的房东与租客

2月初,国内疫情肆虐,多家大型商业地产公司宣布对旗下商业项目减免租金,与商铺共抗疫情,紧接着,更多的个体房东也加入免租减租行列。就是这样一个原本充满正能量的举措,被蛋壳公寓演绎成了“一鱼二吃”的戏码。

2月4日,房东老王接到蛋壳公寓某经理的电话,要求响应国家号召在疫情期间减免一个月的房租,和租客共渡难关,注意是“要求”,而不是“协商”。“我几乎是当场就答应了,一来是现在大家确实不容易,二来是蛋壳几乎是强制通知的,就算我不答应他们也大可解约,损失后续租金的是我。”老王告诉记者。

然而很快,蛋壳公寓一面要求房东免租金一面要求租客继续交租的新闻上了热搜,大批租客与房东的投诉让多个地市的住建部约谈了蛋壳公寓。

在被各大媒体大体量曝光、被房东们一顿投诉之后,蛋壳也怂得很快,采取了补救措施,针对疫情期间无法正常居住的租客,采取了一些列租金返还的措施,但返还的租金不能提现,只能抵扣,这对动辄缴纳一季度乃至半年、一年租金的租客来说,不具备实际意义。

三月初,原本以为不会收到租金的老王,意外地收到了蛋壳平台打入的租金。“虽然我最后没什么损失,但是蛋壳这次的行为看起来诚意满满,实际上却是各种套路,吃相太难看了。我听说他们连年亏损,现金流很成问题,我的合同五月份就到期了,会考虑换一家运营商。”

这几年,蛋壳公寓一直处在风波之中,套路免租、租金贷、甲醛房、拖欠房租、高价抢房等负面新闻屡见不鲜,租金贷和高价抢房问题甚至都进入了监管部门的排查行列。

为什么蛋壳会爆出如此多的丑闻?其实答案只有三个字:缺钱了。

△大批房东表示租金已经到期,但蛋壳无反应

三年亏50亿元 股价几乎腰斩

前段时间,蛋壳公寓公布了2019年第四季度及全年业绩。

蛋壳公寓自2015年创立,创办时运营房源只有2000多间,到2019年12月31日,蛋壳公寓的公寓数量达到43.83万间,扩张的速度堪称疯狂,五年时间扩张160多倍。以规模来看,蛋壳公寓牢牢占据长租公寓市场第二的宝座,仅次于自如。

从收入数据来看,2019年蛋壳公寓同比增长166.5%至71.29亿元,翻倍增长的收入,显然是快速扩张带来的。

对于业绩表现,蛋壳联合创始人兼CEO高靖对外表示:“我们对本季度以及全年的进展感到非常满意。”

看到这里,记者不禁缓缓打出一个问号,这熟悉的节奏,怎么和隔壁的瑞幸咖啡如此相似。明明是连年亏损,怎么还“满意”上了?

再仔细看看蛋壳公寓的业绩报告,2019年去年收入71.29亿元,有九成来自租金收入,占64亿元,但是,2019年蛋壳公寓的租金成本由2018年的21.71亿元大增194.74%至63.99亿元,在整体营运开支中占62.3%。此外,加上折旧摊销、销售和营销费用、其他业务支出等费用,蛋壳公寓在2019年的营业成本达到102.76亿元,比2018年的38.93亿元大增163.96%。

这说明蛋壳公寓的高营收,是靠高成本换来的。由于持续的营业成本高于营业收入,蛋壳公寓已经连续三年处于净亏损状态。数据显示,2019年蛋壳公寓净亏损34.37亿元,净利润率为-48.2%。

据招股书显示,2017年-2018年,蛋壳公寓净亏损分别为2.72亿元和13.7亿元。加上2019年度34.37亿元的净亏损,蛋壳公寓在过去三年累计亏损已突破50亿达到50.79亿元,且亏损态势连年走高。

根据蛋壳公寓自披露数据显示,其三年的现金流都是负数,花钱速度根本就赶不上赚钱的速度。

蛋壳CEO口中的“满意”也并没有得到资本市场的认可,蛋壳公寓在今年1月份赴美上市,发行价13.50美元,发行当天就破发,此后股价接连下跌,瑞幸事件持续发酵后,两个月内跌去了56.67%,股价“腰斩”。

根据天眼查数据,蛋壳公寓仅股权融资次数就超过8轮,融资金额超过70亿元,背后不乏蚂蚁金服、老虎环球等知名投资者。如今这么庞大的资金也快满足不了这头饥饿的巨兽了。

蛋壳揭开长租公寓的伤疤

现在的蛋壳公寓就像在走钢丝,稍有不慎,就有负面。在疫情影响下,租客流失、租金下跌的矛盾在加剧蛋壳公寓的惨烈,披露2019年业绩之后,蛋壳公寓又被爆出陆续和房东解约,并要求租客退租或换租的消息。

蛋壳公寓的盈利模式主要是以二房东角色带来的租房成本和租金之间的差价。但是,2018年,蛋壳公寓每间房赚取的租金差价为715元/月,而2019年赚取的租金差价下滑至584元/月,每间房的收益减少131元/月。2020年,这个数字显然还会更低。

在这种情况下,蛋壳的糟心事儿就没停过,疯狂扩张后的蛋壳公寓,尚未进入理想中的“规模效应”。而蛋壳公寓的现象并不是个例,“跑马圈地”的长租公寓行业,高杠杆、前期烧钱、高成本运营、盈利模式不成熟等问题一直是行业隐疾。

长租公寓的运营商有两种:一种是房企自有项目转做长租公寓,或者是运营商重金收购持有运营;另一种则是蛋壳、自如这类二房东的模式,不管是哪一种运营商,都会对持有的房源进行简单装修装配后对外出租,两种运营商在面对资金问题时的抗压能力显然不同,背靠房企的运营商因为自持房产,避开了前期烧钱抢房源的环节。

而蛋壳公寓们,靠着烧钱补贴的模式做大,抢占房东和租客的资源,最后就像房产版的“瑞幸咖啡”,倒在烧钱的路上。

某长租公寓从业人员告诉记者,一个典型的公寓运营公司的息税前利润在10.2%左右,这是没有除去融资成本和增值税等的利润,如果长租公寓用市场手段融资扩张,按照8%的融资成本去算,企业大概率会处在负杠杆运作的情况下。

房东老王回忆,2018年是长租公寓运营商抢房源最激烈的时期,“当时多家运营商都在给我开价,市场价月租6000左右的公寓,硬是被他们抬到了7000多,但现在我早就收不到当初承诺的7000元月租了。”老王告诉记者。

“说句白话,这些运营商是可以轻易和你解约的,就算房东换一家运营商,也给不了那么多租金的,最后你损失的就是空置期的租金。”老王表示,未来可能还是会考虑走传统的中介租房模式,或者找经营模式更稳健的运营商。

总得来说,长租公寓的盈利模式还存在很大的改进空间,资本是嗜血的,利润太薄了,就会用其他手段榨出利润。

于是,面对回报周期长、利润率低、烧钱拿房、低价出租的瓶颈,长租公寓高进低处、长收短付等不良经营模式也屡见不鲜,各种负面新闻不胜枚举。

实际上,2017年起,长租公寓行业就开始往头部集中,小型运营商大多因为资金链断裂退出了市场,2019年有53家长租公寓机构无法正常运营,其中资金链断裂及携款跑路的有45家,整个在2019年就已经进行了一轮洗牌。

只不过,2020年,头部长租公寓品牌,也迎来了他们的至暗时刻。

长租公寓本无原罪,疫情之下,蛋壳公寓们也许路途艰险,但最先倒下的那一批,势必是底子最差、盈利能力最弱又沉迷于粉饰谎言的激进者。

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